DSR 계산법은 “연간 모든 원리금 합계 → 연소득으로 나눔 → 규제선·스트레스 가산·예외 반영” 순서로 적용한다.
<<목차>>
1. DSR 계산법 핵심 구조와 공식
2. 대출별 반영 방식: 만기 가정과 포함/제외 규칙
3. 스트레스 DSR: 금리 가산이 한도를 바꾸는 방식
4. 포함/제외되는 대표 항목과 2025년 변화 포인트
5. 실전 계산 예시: 소득·만기·금리 시나리오로 대입해 보기
※주의 ※
현재 "DSR" 와 관련하여 방대한 내용과 정보가 존재하여 하나의 포스팅에 담지 못하고 있습니다.
이와 관련하여 더 많은 정보를 일목요연하게 보고 싶으신 분은 여기에서 모든 정보를 보실 수 있습니다.
결론
핵심 공식은 언제나 “연간 원리금 ÷ 연소득”이지만, 포함 범위·산정만기·스트레스 가산이 파라미터로 바뀝니다. 2024~2025년의 스트레스 금리 도입과 지역별 차등은 같은 소득이어도 실제 한도를 3~9%가량 줄일 수 있습니다. 전세·집단대출 등 예외 항목도 점진적으로 손질되고 있어 최신 공지 확인이 필수입니다. 계산은 표면 금리보다 ‘평가 금리(스트레스 적용 후)’로 하는 습관이 리스크를 낮춥니다. 실무적으로는 모든 부채의 연간 상환액을 먼저 합산한 뒤 규제선과 예외를 차례로 대입하세요. 제도는 바뀌지만, 구조를 이해한 사람에게 결과는 예측 가능합니다.
근거1. DSR 계산법 핵심 구조와 공식
DSR은 공식적으로 “연간 모든 부채의 원리금 상환액 ÷ 연간 소득 × 100”입니다. 계산에 포함되는 부채는 주택담보대출, 신용대출, 카드론, 자동차 할부 등 대부분의 가계대출이며 일부 예외가 있습니다. 연 소득 5,000만원·주담대 금리 4%·만기 30년이라면, 다른 대출이 없을 때 최대 한도는 대략 3.3~3.5억원 수준으로 추산됩니다. 다만 2024~2025년 도입된 스트레스 DSR은 금리에 0.75~1.50%p(시기·지역·대출유형별) 가산해 한도를 다시 산정합니다. 즉, 같은 소득·금리라도 스트레스 금리 1.5%p가 붙으면 연간 상환 가능액이 줄어 총 한도가 3~9%가량 감소할 수 있습니다. 계산의 뼈대는 단순하지만, 어떤 대출을 어떻게 반영하는지가 변수가 됩니다.
근거2. 대출별 반영 방식: 만기 가정과 포함/제외 규칙
원리금 산정은 실제 약정 또는 감독당국이 정한 ‘산정만기’를 사용해 연간 상환액으로 환산합니다. 2022년부터 신용대출은 산정만기 5년, 비주택 담보성 대출은 8년 등으로 현실화되어 같은 잔액이라도 연간 상환액이 크게 잡힙니다. 만기 가정이 짧아질수록 연간 상환액이 커지므로 동일 조건에서 대출 가능 금액은 줄어듭니다. 카드론은 차주단위 DSR에 포함되고, 정책·특정 목적 대출 일부는 예외로 취급될 수 있습니다. 2025년 하반기 정책에 따르면 대부분 가계대출에 스트레스 금리가 적용되며, 지역·대출별로 가산폭 차이가 있습니다. 규칙은 정기적으로 보완되므로, 실제 신청 전 최신 지침을 기준으로 환산해야 합니다.
근거3. 스트레스 DSR: 금리 가산이 한도를 바꾸는 방식
스트레스 DSR은 “과거 고금리 구간 대비 향후 인상 위험”을 반영해 금리에 가산폭을 더해 재계산합니다. 2024년 2단계에서는 0.75%p(수도권 주담대 일부 1.20%p), 2025년 7월부터는 원칙적으로 1.50%p가 적용되는 구조가 확정됐습니다. 예를 들어 적용금리 4.0%인 주담대가 스트레스 1.5%p로 5.5%로 평가되면, 같은 소득에서 연간 상환 가능액이 2,000만원→약 1,666만원 수준으로 줄어 총 한도가 꽤 감소합니다. 다만 실제로 한도 제약을 받는 고(高)DSR 차주 비중은 7~8% 수준이라는 정부 추정도 있습니다. 지방 주담대 등 일부는 한시적으로 낮은 가산폭(0.75%p)을 적용하는 유연성도 도입되었습니다. 결과적으로 스트레스 적용 여부가 같은 소득·같은 집이라도 ‘얼마나 빌릴 수 있나’를 갈라놓습니다.
근거4. 포함/제외되는 대표 항목과 2025년 변화 포인트
일반적으로 주담대·신용대출·카드론·할부금융 등은 반영되며, 중도금 집단대출 등은 통상 제외되어 왔습니다. 전세자금대출은 오랫동안 DSR 산정에서 제외됐지만, 2025년 10월 15일 발표에 따라 규제지역에서 임차인으로 받는 경우 이자상환분을 반영하는 조정이 나왔습니다. 정부 추산으로 전세대출 2억원을 이용하면 DSR이 약 14.8%p 상승하는 효과가 발생할 수 있습니다. 다만 정책 설계는 지역·시기별로 다르고, 전세대출 전면 포함은 아직 가닥을 조율하는 단계였다는 보도도 병행되어 해석이 필요합니다. 예외 인정(생계·의료비 등)이나 정책모기지의 특례는 별도로 확인해야 합니다. 결국 내 대출이 어디에 속하고 어떤 부분이 반영되는지를 체크리스트로 점검하는 게 중요합니다.
근거5. 실전 계산 예시: 소득·만기·금리 시나리오로 대입해 보기
연 소득 6,000만원, 기존 대출 ‘없음’ 가정에서 주담대 금리 4.5%, 만기 30년이면 연간 원리금 한도 2,400만원(40%) 내에서 역산한 최대 한도는 약 4억원대 중반입니다. 같은 조건에 신용대출 3,000만원(산정만기 5년, 금리 6%)이 추가되면 그 연간 상환액이 약 700만원대로 잡혀 주담대 가능 한도가 즉시 감소합니다. 여기에 스트레스 1.5%p가 붙으면 주담대 평가금리가 6.0%로 올라가 한도가 추가로 축소됩니다. 반대로 분할상환 구조를 길게 가져가거나 금리를 낮추면 연간 상환액이 줄어 DSR이 개선됩니다. 계산은 ‘모든 원리금의 연간 합’에서 출발해 소득으로 나누고, 규제선(40%/50%)과 스트레스 가산을 겹쳐 보는 순서로 진행합니다. 가계부채 관리 강화 이후, 같은 소득이라도 부채 구성에 따라 체감 한도는 큰 차이를 보입니다.
마치며
대출 문턱을 가르는 잣대는 더 이상 담보만이 아니라 상환능력이며, 그 중심에 DSR이 있습니다. 이 지표는 1년간 갚아야 할 모든 대출의 원금과 이자 합계를 연간 소득으로 나눈 비율로, 은행권 40%, 비은행권 50% 등 규제선이 작동합니다. 예컨대 연 소득 5,000만원이면 연간 원리금 상환 한도는 은행권 기준 2,000만원(DSR 40%)이 상한선입니다. 2024~2025년에는 금리 변동 위험을 반영한 ‘스트레스 DSR’이 단계적으로 도입되어 한도가 추가로 낮아질 수 있습니다. 제도 변화가 잦기 때문에 최신 기준을 이해한 뒤 자신의 부채 구조를 대입해 보는 것이 안전합니다. 이런 배경을 알면 숫자 하나가 왜 대출 가능 금액을 좌우하는지 선명해집니다.
" 여기에서 "DSR" 와 관련하여 모든 정보를 보실 수 있습니다. "
