핵심 요약: 부동산 복비 계산법은 “구간별 상한요율·한도→(월세는 환산액)→용도 구분” 순서로 적용해 상한을 산출하고, 그 안에서 협의로 낮추는 것입니다.
<<목차>>
1. 주택 매매·전세 요율 핵심 구조 (부동산 복비 계산법 포함)
2. 월세의 환산 보증금과 계산식 이해
3. 오피스텔·상가·토지: 용도에 따라 요율이 급변
4. 상한이 전부가 아니다: 협의·한도·부가세 체크
5. 케이스 스터디: 숫자로 끝내는 계산 연습
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결론
요율표와 한도, 환산식, 용도 구분만 정확히 알면 누구나 스스로 복비 상한을 계산할 수 있습니다. 견적을 받으면 거래구간·요율·한도·과세 여부를 항목별로 확인하고 근거표를 함께 요구하세요. 특히 월세는 환산 보증금과 한도액을 동시에 점검해야 불필요한 분쟁을 막습니다. 오피스텔·상가·토지는 ‘용도’가 요율을 가르는 스위치라는 점을 잊지 마세요. 마지막으로 상한은 ‘최대치’이지 ‘정가’가 아니므로 합리적 협상을 시도하세요. 최신 표는 지자체 고시·국가법령정보센터에서 재확인하면 안전합니다.
근거1. 주택 매매·전세 요율 핵심 구조 (부동산 복비 계산법 포함)
주택 ‘매매·교환’은 금액구간별로 0.6%→0.5%→0.4%→0.5%→0.6%→0.7% 상한으로 올라가며, 5천만 미만과 5천만~2억 구간에는 각각 25만·80만원 한도가 있습니다. ‘임대차(전세 등)’은 0.5%→0.4%→0.3%→0.4%→0.5%→0.6% 순으로 적용되고, 5천만 미만·5천만~1억 구간에는 20만·30만원 한도가 있습니다. 예: 매매가 5억이면 2억~9억 구간 0.4%로 최대 200만원이 상한입니다. 전세 3억은 1억~6억 구간 0.3%로 최대 90만원이 상한입니다. 이 모든 수치는 “상한”이므로 실제 청구는 협의로 더 낮출 수 있습니다. 근거 표는 서울시와 여러 지자체 고시에서 동일 구조로 확인됩니다.
근거2. 월세의 환산 보증금과 계산식 이해
월세는 전세처럼 ‘환산 보증금’을 만들어 그 금액 구간의 요율을 적용합니다. 통상 보증금이 5천만 원 이상이면 보증금 + (월세×100), 5천만 원 미만이면 보증금 + (월세×70)을 씁니다. 예: 보증금 1,000만·월세 80만이면 1,000만 + (80만×100)=9,000만으로 산정합니다. 이렇게 나온 환산액이 5천만~1억 구간이면 임대차 상한요율 0.4%와 30만원 한도를 확인합니다. 계산값이 36만원이어도 한도 때문에 최대 30만원만 냅니다. 환산식과 한도 확인이 월세 복비 분쟁을 줄이는 핵심입니다.
근거3. 오피스텔·상가·토지: 용도에 따라 요율이 급변
오피스텔은 ‘주거용 설비를 갖춘 주거용’이면 매매 0.5%, 전세·월세 0.4% 상한으로 주택과 유사한 낮은 구간을 적용합니다. 업무용 오피스텔, 상가, 토지 등 비주거는 매매·임대차 모두 0.9% 상한이 일반적이라 체감 복비가 커집니다. 따라서 계약서와 등기부의 ‘용도’ 확인이 계산의 첫단계입니다. 같은 건물이라도 세입 형태와 실제 사용용도에 따라 요율 차이가 최대 두 배 이상 벌어질 수 있습니다. 비주거는 보통 한도액 캡 없이 ‘거래금액 × 요율’로 단순 계산합니다. 지자체 안내·중개사 설명서에서 해당 용도의 표를 반드시 대조하세요.
근거4. 상한이 전부가 아니다: 협의·한도·부가세 체크
상한요율은 ‘최대치’일 뿐 실제 요율은 중개의뢰인과 중개사가 협의합니다. 5천만 미만·5천만~2억(또는 1억) 구간의 한도액은 계산값보다 적으면 한도로 제한됩니다. 예: 매매 8천만 × 0.5%=40만원이지만 한도 80만원이 더 크므로 40만원이 상한입니다. 반대로 임대차 9천만 × 0.4%=36만원이어도 한도 30만원 때문에 30만원이 상한입니다. 영세 거래일수록 한도 캡의 영향이 큽니다. 금액 산정 후 부가가치세(과세 사업자라면 10%) 포함 여부도 견적서에서 명확히 하세요.
근거5. 케이스 스터디: 숫자로 끝내는 계산 연습
케이스 1) 매매 5억 아파트: 0.4% 상한으로 최대 200만원. 케이스 2) 전세 3억: 0.3% 상한으로 최대 90만원. 케이스 3) 월세 보증금 1,000만·월 80만: 환산 9,000만 → 임대차 0.4% 구간, 계산 36만원이나 한도 30만원이 상한. 케이스 4) 주거용 오피스텔 전세 2억: 0.4%로 최대 80만원. 케이스 5) 상가 권리금 제외 임대차 보증금 2억: 비주거 0.9% 상한으로 최대 180만원. 각 케이스는 표준 상한이며, 실제 청구액은 협의로 더 낮게 정할 수 있습니다.
마치며
부동산 계약에서 복비(중개보수)는 법과 지자체 조례가 정한 상한표 안에서 ‘협의’로 결정됩니다. 제도는 단순해 보이지만 거래종류, 금액구간, 주거‧비주거 구분에 따라 계산식이 달라집니다. 같은 금액의 계약이라도 매매·전세·월세, 그리고 오피스텔의 용도에 따라 최종 수수료가 크게 달라질 수 있습니다. 기본 원리는 ‘거래금액 × 상한요율(또는 한도액 적용)’이며, 일부 구간은 금액 캡이 있어 계산값보다 더 적게 냅니다. 상한은 “넘지 못하는 최대치”이므로 실제 요율은 중개사와 협의로 더 낮출 수 있습니다. 관련 근거는 공인중개사법 시행규칙과 각 지자체의 중개보수표에 정리되어 있습니다.
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